Mon avis sur le projet de PLU 2013 pour Arradon : pourquoi 600 logements?

Cet article concerne la partie « calculs » du PLU qui porte sur les nombres de nouveaux logements et d’habitants supplémentaires d’ici à 2013.

 

Remarques sur les objectifs du PLU :

500 habitants supplémentaires et 600 logements

 

 

 

Remarque 1 : 500 habitants en plus – un objectif précis en apparence seulement

Quelle est la taille de la population d’Arradon en 2013, année de cette proposition d’un nouveau PLU ? Les calculs du rapport de présentation s’appuient sur des chiffres de 2008. Pas de tentative d’estimer le nombre d’arradonnais en 2013. On dit vouloir 500 habitants de plus en 2023 sans donc savoir combien on en a en 2013. C’est comme si on demandait à un chauffeur de taxi de nous faire parcourir 10 km, sans se soucier du point de départ, et donc sans connaître le point d’arrivée.

Remarque 2 : et pourquoi 500 ?

L’objectif d’augmenter la population de 500 personnes entre 2013 et 2023 n’est pas argumenté et ne peut être soutenu par la seule référence au PLH actuel de Vannes Agglo à échéance 2015 ni du futur pour la période 2016-2021 qui n’est pas connu à ce jour. La référence à l’évolution passée ne justifie pas non plus l’économie d’une réflexion sur ce point : « faire comme avant » est-ce un objectif ?

Le dernier recensement publié par l’INSEE indique une population totale de 5301 habitants et une population des ménages de 5151 en 2009. La différence entre les deux effectifs est essentiellement due, pour Arradon, aux personnes vivant en communauté. Dans la période précédente 1999 – 2009, la population des ménages (on ne parlera plus que de celle-ci) a augmenté de 9,8% avec un accroissement annuel de 0,94% à Arradon, ce qui est un peu supérieur à l’évolution en Bretagne (respectivement 8,75% et 0,84%) et assez au dessus de l’évolution en France (respectivement 6,6% et 0,64%).

Sur la base du dernier taux annuel de 0,94%, on peut estimer la population des ménages arradonnaise en 2013 à 5347 habitants. Proposer 500 habitants de plus entre 2013 et 2023, soit 5847, c’est proposer une augmentation de 9,4% (accroissement annuel 0,90%) de la population des ménages assez voisine de celle de la période précédente. Mais proposer une évolution semblable à la moyenne nationale conduirait à environ 350 habitants en plus au lieu de 500 et à une population des ménages d’environ 5700 personnes.

Il s’agit là de deux possibilités (entre autres) et 150 personnes de plus ou de moins pourrait apparaître assez anodin, mais il n’en est rien. Et la question mérite débat.

Remarque 3 : Ne pas confondre le nombre d’habitants supplémentaires d’une commune avec sa capacité d’accueil de nouveaux arrivants

Même les communes qui n’ont plus de nouveaux terrains urbanisables accueillent de nouveaux habitants. Le développement de l’urbanisation n’est donc pas la seule réponse au renouvellement de la population. Par exemple les recensements nous montrent qu’environ 3500 arradonnais de 2006 (70% de la population) n’habitaient pas Arradon en 1990.

Remarque 4 : un objectif en terme de nombre d’habitants supplémentaires est-il vraiment un objectif pour une commune ?

Qu’importe aux arradonnais qu’ils soient 5700 ou 5850 ou 6000 en 2023 ? Si cette question leur était posée, elle leur paraîtrait bien secondaire. Ils auraient raison car la question n’est pas là. La question du nombre d’habitants supplémentaires n’a de sens que si on la relie à ses conséquences en terme d’aménagement du territoire, qu’il soit urbain ou paysager, de consommation de l’espace, de circulation, de mixité sociale, de services publics, de commerces,…

Une réflexion politique « qualitative » qui va au-delà du « faire comme avant » devrait donc préluder et conduire à cet objectif quantitatif, qui serait alors plus crédible. En tous cas, le nombre de 500 ne va pas de soi dans le contexte particulier d’Arradon, commune riveraine du Golfe du Morbihan mais dont le charme ne se limite pas à son littoral. Le patrimoine paysager de la commune doit être préservé, non pas au seul profit des ses habitants, mais aussi à celui de ses visiteurs et des générations futures.

Remarque 5 : du nombre d’habitants au nombre de logements

            En terme d’urbanisme et de PLU, l’objectif ne s’exprime pas en nombre d’habitants mais en nombre de logements. Le passage de l’un à l’autre est crucial. Entre 1990 et 2006 la population arradonnaise a augmenté de 18,7%, mais le nombre de logements de 44,8% (40,8% de résidences principales et 58,2% de résidences secondaires). On peut donc se douter que la consommation de l’espace est bien plus rapide que l’augmentation démographique.

            La faible augmentation de la population en regard du nombre de nouveaux logements, abstraction faite des résidences secondaires et des logements vacants (sur lesquels nous reviendrons) est due à ce que l’on appelle le « desserrement des ménages », c’est-à-dire la diminution du nombre moyen de personnes par ménages : 2,4 en 1999, 2,3 en 2006 et 2,2 en 2009. Ainsi, si les 2346 résidences principales de 2009 avaient encore 2,4 habitants en moyenne en 2009, elles auraient ensemble 5630 habitants (2346 x 2,4) au lieu de 5161 (2346 x 2,2). Le desserrement des ménages de 1999 à 2009 a donc fait perdre 469 habitants (nombre du même ordre de grandeur que l’objectif + 500 exposé).

            La question du nombre de nouveaux logements est donc d’importance dans ce PLU. On peut calculer le nombre de nouveaux logements en fonction du nombre d’habitants supplémentaires. Il faut cependant éviter une confusion entre « habitants supplémentaires » et « nouveaux habitants » : les habitants supplémentaires sont moins nombreux que les nouveaux habitants. Le rapport nombre d’habitants  supplémentaires/nombre de nouveaux logements n’a pas beaucoup de sens, il ne représente pas du tout la taille des nouveaux ménages arradonnais, il lui est bien inférieur.

           

            Pour le nombre de logements en 2013, on peut reprendre la remarque 1 : nous dit-on quel est notre point de départ en 2013 ?

En complétant le tableau du rapport de présentation (page 212) par les données du recensement de 2009, on obtient :

           

Ce tableau soulève plusieurs interrogations quand on compare les années 2008 et 2009, la première est que l’on peut s’interroger sur la taille moyenne des ménages qui baisse depuis plusieurs décennies. Est-elle en train de se stabiliser ? Si c’était le cas, ceci aurait impact très notable sur la population arradonnaise. Cette question mériterait d’être approfondie par tous les moyens pour connaître l’évolution 2009 – 2013. Si le desserrement des ménages ralentit, le besoin en nouveaux logements devient plus faible pour atteindre l’objectif + 500 visé.

Remarque 6 : Quelle est l’évolution récente du nombre de résidences secondaires ?

Pour la première fois, depuis également des décennies, l’augmentation du nombre des résidences secondaires subit un retournement. C’est une seconde remarque que l’on peut formuler au vu du tableau précédent. Compte tenu la proportion 19% en 2008, 17% en 2009). La connaissance de ce qui s’est passé depuis 2009 pour les résidences secondaires manque au rapport de présentation.

Remarque 7 : Comment interpréter l’augmentation du nombre de logements vacants ?

Entre 1999 et 2009 le nombre de logements vacants a doublé. Entre 2008 et 2009 il a augmenté d’un tiers. Comment cela s’explique-t-il ? Quelle est l’évolution du nombre de logements vacants jusqu’en 2013. Quand un recensement indique 158 logements vacants, on ne peut pas faire l’économie d’un approfondissement de cette question. On pourrait par exemple se demander si des résidences secondaires ont été transformées en logements vacants.

Remarque 8 : Visite de la méthode de calcul du « point mort » et application

Calcul du « point mort » proposé dans le rapport de présentation donne le nombre de logements à construire pour compenser le desserrement des ménages (rapport de présentation – partie 2, page 212) : la méthode est correcte mais manque d’explications. Le lecteur intéressé trouvera en annexe la justification de la méthode.

Les calculs présentés ci-dessous utilisent les données démographiques de 2009, au lieu de celles de 2008 dans le rapport. Cette reprise des calculs sur la base 2009 ne modifie pas beaucoup les résultats car les évolutions 2008-2009 les plus fortes concernent les résidences secondaires et les logements vacants qui n’ont pas d’impact sur la population des ménages arradonnais. Il n’est par contre pas juste de dire que certaines résidences principales n’ont pas d’effet démographique. Elles en ont évidemment toutes un : une partie des résidences principales sert à compenser la diminution de la taille des ménages et l’autre partie à aller au-delà en augmentant la population. Je m’interroge sur le caractère pédagogique de cette partie.

Cette présentation (reprise sur la base 2009)  est (peut-être ?) plus claire :

Evolution du parc de logements de 1999 à 2009, soit pendant une période de 10 ans :

– Nombre de logements construits : 598 soit 60 par an

– Nombre de nouvelles résidences principales permettant de compenser la perte démographique due au desserrement des ménages : 192 (19 par an)

– Nombre de résidences principales permettant d’augmenter la population au-delà de la compensation précédente : 209 (21 par an)

– Nombre de résidences secondaires et de logements vacants sans effet sur la population des ménages : 197 (117 résidences secondaires – 12 par an et 80 logements vacants – 8 par an)

                                                         

On peut retenir, au moins sur la période 1999-2009, car les extrapolations doivent être prudentes, que les près de 600 logements supplémentaires se sont répartis en 2/3 de résidences principales, 20% de résidences secondaires et 13 % de logements vacants.

Les résidences principales, pour une moitié environ (48%) n’ont fait que compenser le desserrement des ménages, l’autre moitié (52%) a contribué à augmenter la population d’Arradon.

Remarque 9 : combien de nouveau logements entre 2013 et 2023 pour avoir 500 habitants en plus ?

 

Le rapport de présentation (partie 3 – page 242) indique par un calcul d’une rapidité qui surprend compte tenu des enjeux qu’il faut construire 600 logements sur la période 2012 – 2023. Pourquoi repartir d’ailleurs de 2012 et pas de 2013 ? L’année 2012 est révolue.

Ce nombre de 600 est basé sur plusieurs hypothèses :

–         La continuation du desserrement des ménages sur le même rythme que précédemment pour atteindre 1,9 en 2023. Mais qu’en sait-on ?

–         La stabilisation à 20% des résidences secondaires, mais qu’en sait on et quid des logements vacants ?

–         On dit qu’il est nécessaire de construire 43 résidences principales sur 11 an, soit 473. On pourrait tout aussi bien dire 40 logements (cf. calcul remarque 10) sur 10 ans (2013 – 2023), soit 400 au lieu de 473

Le résultat de 600 logements nécessaires pour obtenir 500 habitants en plus (déjà discutable en soi) est donc « assis sur du sable ». L’intérêt des tableaux suivants est, d’une part de repartir des données de recensement de 2009, et surtout d’observer comment varie le nombre de logements nécessaires en fonction des diverses possibilités des tailles des ménages dans l’avenir. 

            Les tableaux suivants prennent en compte 2529 résidences principales en 2013 en prolongeant l’évolution annuelle (+1,9%) observée sur 1999-2009 et une proportion constante de 22% pour l’ensemble « résidences secondaires + logements vacants ».

La taille des ménages 2013 et de 2023 utilisées sont les suivantes :

2013 : 2,2 avec en  2023 : 2,2  2,1 2,0  et 1,9;  2013 : 2,1 avec en 2023 : 2,1, 2,0  1,9 et 1,8

 

Sur ces bases, avec l’objectif d’une augmentation de la population des ménages de 500 personnes sur la période décennale 2013 – 2023, puis de 350, nous avons calculé :

-le nombre de résidences principales à construire pour compenser le desserrement des ménages sur cette période (RP-DESS)

-le nombre de résidences principales à construire pour augmenter la population de 500 personnes en 2013 par rapport à 2023 (RP_500)

-le nombre total de résidences principales à construire (RP), bien entendu la somme des deux précédents

-le nombre de résidences secondaires et de logements vacants, de sorte que cet ensemble représente 22% du total des logements (RES+LV)

– le nombre total de logements à prévoir (TOT LOG), somme des deux précédents.

On voit dans ces tableaux l’extrême sensibilité du nombre de logements à construire entre 2013 et 2023 selon les tailles moyennes des ménages :

            Par exemple pour 500 habitants supplémentaires, avec 2,2 habitants par résidence principale en 2013 et en 2023, il faut 291 logements nouveaux, avec 2,1 en 2013 et 1,9 en 2023, il en faut 678 ! Voilà pourquoi le nombre proposé de 600 nouveaux logements n’est pas fiable du tout.

            Pour 350 habitants supplémentaires, avec 2,2 habitants par résidence principale en 2013 et en 2023, il faut 204 logements nouveaux, avec 2,1 en 2013 et 1,9 en 2023, il en faut 577 !

t13	t23	RP-DESS	RP_500	RP	RES+LV	TOT LOG
2,2	2,2	0	227	227	64	291
2,2	2,1	120	238	358	101	459
2,2	2	253	250	503	142	645
2,2	1,9	399	263	662	187	849
2,1	2,1	0	238	238	67	305
2,1	2	126	250	376	106	482
2,1	1,9	266	263	529	149	678
2,1	1,8	422	278	700	197	897

Nombre de logements pour obtenir 500 personnes en plus entre 2013 et 2023

t13	t23	RP-DESS	RP_350	RP	RES+LV	TOT LOG
2,2	2,2	0	159	159	45	204
2,2	2,1	120	167	287	81	368
2,2	2	253	175	428	121	549
2,2	1,9	399	184	583	165	748
2,1	2,1	0	167	167	47	214
2,1	2	126	175	301	85	386
2,1	1,9	266	184	450	127	577
2,1	1,8	422	194	616	174	790

Nombre de logements pour obtenir 350 personnes entre 2013 et 2023

Pour conclure sur cette question du nombre de logements, compte – tenu de toutes les incertitudes et des hypothèses supposées dans ces calculs, il faut garder en tête que tous ces chiffres ne donnent que des ordres de grandeur. Ils permettent en tous cas de voir que le nombre proposé de 600 logements n’est pas très solide car très dépendant du desserrement des ménages que nous aurons en 2023. Enfin, les calculs faits ici supposent que les nouveaux logements reprendront la structure du parc existant : mêmes  proportions de studios, T2, T3,.., maisons individuelles,…que la proportion de résidences secondaires et de logements vacants reste globalement constante,….Ces hypothèses se vérifieront-elles ?

Ce qui ressort de la comparaison des deux tableaux est qu’il faudrait environ 100 logements de moins pour augmenter la population de 350 personnes au lieu de 500.

Remarque 10 : Capacité d’assainissement insuffisante pour 600 logements

D’après l’annexe sanitaire, la capacité résiduelle de la station d’épuration est de 600 EH (équivalent – habitants). Le rapport de présentation permet de dénombrer à court,  moyen et long terme 754 logements, d’une part c’est plus que les 600 annoncés, d’autre part c’est incompatible avec la capacité résiduelle d’assainissement. Comment s’expliquent ces incohérences ? Quel est le calendrier pour la réalisation de l’extension de la station d’épuration ?

Jean-François Petiot

Arradon, le 21 juin 2013